2026年11月現在、晴海フラッグ（HARUMI FLAG）の中古価格は、専有面積70㎡換算で約1億4,000万円が一つの目安となっている。2026年11月11日時点の中古売出情報では、価格と面積を確認できた198件の坪単価中央値は668万円。新築分譲時と比較すると大幅に上昇した水準だが、すべての住戸が同じ割合で値上がりしているわけではない。
価格を左右するのは、SUN VILLAGE・PARK VILLAGE・SEA VILLAGEという街区の違いだけではない。50階建てのHARUMI FLAG SKY DUO、所在階、眺望、方角、専有面積によっても相場は大きく変わる。加えて、広告に掲載される売出価格と、実際に売買が成立した成約価格には差がある。購入を検討するなら、両方の数字を見比べる必要がある。
【2026年11月最新】晴海フラッグの中古価格はいくら？70㎡の購入予算を解説
最初に、購入希望者が最も気になる現在の相場を確認したい。
湾岸ライフが公開する中古売出情報によると、2026年11月11日時点の晴海フラッグの売出しは198件。価格と専有面積が確認できた住戸の坪単価中央値は668万円だった。
ここで注意したいのは、この数字が実際の成約価格ではなく、売出情報を集計した数値であることだ。売主の希望価格が反映されるため、購入できる価格をそのまま示しているわけではない。
70㎡の中古価格は約1億4,100万円坪単価668万円を専有面積70㎡に換算すると、次のようになる。
- 70㎡：約1億4,145万円
- 75㎡：約1億5,155万円
- 80㎡：約1億6,165万円
- 90㎡：約1億8,185万円
- 100㎡：約2億200万円
※1坪＝約3.3058㎡として計算した参考価格。実際の住戸価格ではない。
70㎡前後の3LDKを探す場合、物件価格だけで1億3,000万〜1億5,000万円程度を一つの検討レンジに置くと、候補を整理しやすい。
実際、SUUMOに掲載されたPARK VILLAGE SKY DUOの中古住戸には、専有面積70.06㎡、7階、3LDKで1億3,990万円という販売事例がある。坪単価に直すと約660万円で、プロジェクト全体の売出坪単価中央値に近い水準だ。
価格帯は1億円台から数億円まで広がる晴海フラッグの中古市場では、同じ3LDKでも価格差が大きい。
主な理由は以下のとおり。
- 専有面積：60㎡台と100㎡超では総額が大きく異なる
- 所在階：タワー棟は高層階ほど眺望面で評価されやすい
- 方角：南向き、南西向きなど、眺望と採光の条件が価格に影響する
- 街区：海沿いのSEA VILLAGEとタワー型のSKY DUOでは住戸構成が異なる
- 住戸条件：角住戸、間取り、バルコニー、室内の状態なども評価対象になる
したがって、晴海フラッグの相場を一つの価格だけで判断するのは適切ではない。70㎡という面積をそろえたうえで、街区と階数を比較することが大切だ。
【新築分譲時と比較】晴海フラッグの価格推移と上昇率は？
晴海フラッグが大きな注目を集めた理由の一つは、新築分譲時の価格と中古市場の価格に大きな開きが生まれたことだ。
HARUMI FLAGは、東京2020オリンピック・パラリンピックの選手村跡地を再開発した大規模住宅プロジェクト。分譲住宅4,145戸と賃貸住宅1,487戸を合わせ、総計画戸数は5,632戸に及ぶ。
開発事業者の発表によると、住宅街区はSUN VILLAGE、PARK VILLAGE、SEA VILLAGE、PORT VILLAGEで構成され、2025年にはSKY DUOも竣工。街全体の開発が完成段階を迎えた。
新築分譲時の価格はいくらだった？分譲時の価格は販売時期や街区によって異なる。
2019年7月に始まった第1期販売では、SEA VILLAGEとPARK VILLAGEが対象となった。
当時の事業者発表による販売価格は次のとおり。
- PARK VILLAGE：5,400万〜1億3,240万円
- SEA VILLAGE：7,550万〜2億3,000万円
PARK VILLAGEは2LDKから4LDK、SEA VILLAGEは3LDKから4LDKが中心だった。特にSEA VILLAGEは専有面積の大きな住戸が多く、販売当初から高額住戸が設定されていた。
2020年1月に発表されたSUN VILLAGE第1期の販売予定価格は、4,900万円台〜2億2,900万円台。専有面積は61.06〜116.58㎡だった。
一方、2023年に販売が始まったHARUMI FLAG SKY DUOは、1LDKから3LDKを対象に、販売予定価格が4,800万円台〜3億4,900万円台と発表された。これは販売開始前の予定価格であり、すべての住戸がこの価格で成約したことを意味するものではない。
新築時から何％値上がりしたのか2026年2月にマンション専門家のマンションマニアが公開した相場分析では、板状棟の新築時平均坪単価は約300万円、中古市場の参考水準は約670万円と紹介されている。
単純計算では約2.23倍、約123％の上昇に相当する。
タワー棟については、新築時平均約420万円に対して中古市場の参考水準が約750万円。こちらは約1.79倍、約79％の上昇となる。
ただし、これは同一住戸の売買履歴を追跡した値上がり率ではなく、専門家が示した新築時と中古市場の平均的な相場比較だ。個々の住戸の価格上昇率とは区別する必要がある。
2026年は上昇一辺倒ではないここで見落とせないのが、2026年の市場調整だ。
TOWERSが収集したSUN VILLAGE T棟の成約データでは、直近6か月の成約坪単価中央値は668.3万円。2026年11月3日時点の前年比はマイナス5.6％だった。
さらに四半期別では、2024年第4四半期の851.4万円から2026年第3四半期の680.1万円へ、約20.1％低下している。比較対象の成約件数はそれぞれ6件、18件であり、取引住戸の構成による影響も考慮する必要がある。
つまり、晴海フラッグは新築時と比べれば高値圏にあるものの、2026年に入ってからも価格が一方向に上がり続けているわけではない。
【棟別価格比較】SUN・PARK・SEA・SKY DUOの中古相場
晴海フラッグの中古価格を正確に理解するには、街区ごとの特徴を押さえる必要がある。
ここでは2025年12月以降から2026年秋までの公開売出履歴と成約履歴を中心に比較する。
2026年の街区別・坪単価比較以下は湾岸マンション価格ナビなどが公表するデータを整理したもの。売出価格と成約価格は別々の中央値であり、調査期間も完全には一致しない。
※単価は万円／坪。70㎡換算は成約坪単価を単純に面積換算した参考値で、実際の70㎡住戸の中央値ではない。各データの集計期間は街区・棟によって異なる。
この比較から分かるのは、売出価格と成約価格の間に一定の開きがあることだ。
特にタワー棟では売出坪単価が800万円台でも、実際の成約中央値は600万〜700万円台となっている。希望価格をそのまま購入予算に置き換えると、相場を高く見積もりすぎる可能性がある。
なお、SEA VILLAGEは85㎡以上の比較的大きな住戸が多く、70㎡換算の数値だけで実際の購入価格を判断するのは難しい。
SUN VILLAGEは価格と住戸選択肢のバランスが焦点SUN VILLAGEは分譲住宅街区の中でも戸数が多く、板状棟とT棟の両方を持つ。
板状棟は14〜18階建てが中心で、間取りや階数の選択肢が比較的豊富。2026年10月の成約事例では、C棟16階の66㎡・2LDKが9,300万円、坪単価約461万円で成立した。
同じ街区でも、上層階や眺望条件の良い住戸と、低層階の住戸では価格が大きく異なる。
PARK VILLAGEは板状棟とタワー棟を分けて考えるPARK VILLAGEは板状棟とSKY DUOのPARK VILLAGE T棟で価格形成が異なる。
板状棟では2025年12月から2026年10月までの成約坪単価中央値が約587.8万円。一方、T棟では2025年12月から2026年10月までの成約坪単価中央値が約706.8万円だった。
2026年10月には板状棟C棟16階、72㎡の住戸が1億2,000万円で成約した事例もある。
タワーのブランド性や眺望を優先するか、板状棟の住環境や価格バランスを重視するかで選択が分かれる。
SEA VILLAGEは広さと海沿いの立地が価格に反映SEA VILLAGEは海沿いに位置し、専有面積の大きな住戸が多い街区だ。
新築時の販売でも、85㎡以上の住戸が中心だった。2026年の売出坪単価中央値は約765.6万円、成約坪単価中央値は約655.9万円という水準が確認できる。
2026年10月にはA棟16階、127㎡、4LDKの住戸が3億880万円で売り出された事例もある。一方、E棟10階、85㎡の住戸は1億5,600万円だった。
この2件だけでも、同じSEA VILLAGEの中で面積や眺望、住戸条件によって価格が大きく変わることが分かる。
SKY DUOは高層階と眺望が価格を左右するHARUMI FLAG SKY DUOは、SUN VILLAGE T棟とPARK VILLAGE T棟からなる50階建てのツインタワーだ。2棟を合わせた総戸数は1,455戸。
2025年9月には事業者から竣工が発表され、晴海フラッグ全体の開発完成を象徴する建物となった。
2026年10月に公開された湾岸ライフの売出データでは、SKY DUOの20階以上の住戸は坪単価中央値約840万円、20階未満は約650万円だった。
ただし、これは売出価格の比較であり、同一間取り・同一方角の住戸を階数だけで比較した結果ではない。高層階に広い住戸や眺望の良い住戸が集中していることも、価格差に影響している。
【売出価格と成約価格】晴海フラッグの価格差はなぜ生まれる？
中古マンションを購入するときに見落としやすいのが、売出価格と成約価格の違いだ。
売出価格は売主が市場に提示する希望価格。一方、成約価格は買主と売主の交渉がまとまり、実際に売買が成立した金額を指す。
晴海フラッグのように高額住戸が多いマンションでは、この違いが購入判断に大きく影響する。
売出価格が高くても、その金額で売れるとは限らない2026年10月の板状棟の販売状況について、晴海フラッグを専門に扱う不動産会社FLAGSHIPSは、売出住戸が13件あり、平均坪単価は668万円だったと公表している。
同社は湾岸エリアの在庫増加や住宅ローン金利の上昇を背景として、価格調整局面にあるとの見方を示している。
同じ2026年10月の板状棟の成約状況では、成約件数は3件、平均成約坪単価は508万円だった。
ただし、3件という少ない取引件数であり、販売中住戸と成約住戸の構成も違うため、668万円と508万円の差をそのまま値引き率と解釈することはできない。
価格交渉では何を比較するべきか購入希望者が確認したいのは、同じマンション内で直近に成立した取引だ。
特に次の条件をそろえて比較すると、売出価格の妥当性を判断しやすくなる。
- 同じ街区、できれば同じ棟
- 専有面積が近い住戸
- 所在階が近い住戸
- 方角と眺望が近い住戸
- 間取りや室内状態が似ている住戸
- 売出時期と成約時期が近い事例
例えば、70㎡の東向き住戸と、同じ70㎡でも高層階の南向き角住戸を比較しても、適正価格を判断する材料としては不十分だ。
高層階なら必ず資産価値が高いのか高層階は眺望や開放感で評価されやすい。ただし、階数だけで価格を決めることはできない。
眺望が将来的に変化する可能性、日当たり、風の強さ、エレベーターの利便性なども考慮したい。
また、SKY DUOの高層階は売出価格が高い傾向にあるものの、購入時の価格が高ければ将来の売却益が大きくなるとは限らない。
価格の高さと将来の値上がり余地は、分けて考える必要がある。
【購入費用を徹底確認】管理費・修繕積立金・諸費用はいくら？
晴海フラッグの購入では、物件価格だけでなく、毎月の維持費も確認したい。
特にSKY DUOは共用施設やタワー管理に関係する費用が発生するため、購入後のランニングコストを把握することが重要だ。
管理費と修繕積立金の実例SUUMOに掲載されたPARK VILLAGE SKY DUOの70.06㎡、3LDKの住戸では、次の月額費用が掲載されていた。
- 管理費：27,540円
- 修繕積立金：13,380円
- インターネット使用料：2,200円
- HARUMI FLAGクラブ会費：500円
管理費と修繕積立金だけで月額40,920円。インターネット使用料とクラブ会費を加えると月額43,620円になる。
SEA VILLAGEの90.67㎡の住戸では、別の販売事例として管理費27,020円、修繕積立金14,780円が確認できる。
こちらも面積や棟によって費用が異なるため、購入する住戸の最新の重要事項説明書や管理関係資料を確認したい。
購入時には物件価格以外の費用も必要中古マンションの購入では、一般的に以下の費用が発生する。
- 仲介手数料
- 所有権移転登記などの登記費用
- 住宅ローン事務手数料・保証料
- 火災保険料
- 不動産取得税
- 固定資産税・都市計画税の精算金
- 管理費・修繕積立金などの精算金
例えば1億4,000万円の中古住戸を購入する場合、住宅ローンの借入条件や仲介手数料の有無によって初期費用は大きく変わる。
自己資金を物件価格だけで使い切るのではなく、諸費用と購入後の生活資金を別枠で確保することが大切だ。
修繕積立金は将来の値上げも確認する修繕積立金は、建物の維持管理や大規模修繕に必要な資金を積み立てるものだ。
新築時の金額だけを見て購入を決めると、将来の負担増を見落とす可能性がある。
確認したい資料は次の3つ。
1. 長期修繕計画
2. 修繕積立金の改定予定
3. 管理組合の収支状況と積立残高
タワーマンションでは、外壁や設備、共用部分などの維持管理にも費用がかかる。目先の月額負担だけでなく、10年後、20年後の費用も意識したい。
【評判と購入判断】晴海フラッグを買うべき人・慎重に考えたい人
晴海フラッグの評価は、価格の上昇率だけでは決まらない。
街全体の規模、住環境、交通アクセス、共用施設、維持費を総合的に判断する必要がある。
評価されるポイント晴海フラッグの大きな特徴は、住宅だけでなく生活に必要な施設を含めた街づくりだ。
主な特徴は次のとおり。
- 大規模な敷地を活用した緑地や歩行空間
- 海沿いの開放的な住環境
- 商業施設「ららテラス HARUMI FLAG」
- 晴海西小学校・晴海西中学校
- BRTやバスを利用できる交通環境
- 多彩な共用施設を持つタワー棟
住宅街区の規模が大きく、生活環境を一つのエリア内で整えようとしている点は、晴海フラッグならではの特徴だ。
購入前に考えたい弱点一方で、交通アクセスは購入前に確認したいポイントだ。
板状棟の物件概要では、都営大江戸線「勝どき」駅まで徒歩16〜21分程度とされる住戸がある。SKY DUOも徒歩約18分の案内が見られる。
毎日電車通勤する人にとっては、駅までの距離が生活上の負担になる可能性がある。BRTやバスを利用する場合も、実際の通勤時間帯に乗車して利便性を確かめたい。
また、中古価格が新築時から大幅に上昇しているため、購入時点での価格が割高になっていないかを検証する必要がある。
晴海フラッグの購入に向いている人次のような人は、購入を検討する価値がある。
- 駅からの距離より住環境や広さを重視する人
- 海沿いの開放感や大規模な街づくりに魅力を感じる人
- 子育て環境や生活施設を重視する人
- 長期居住を前提に資金計画を立てられる人
- 管理費や修繕積立金を含めて無理なく支払える人
一方、以下に該当する場合は慎重な判断が必要だ。
- 駅徒歩5分以内を最優先する人
- 短期売却で確実な利益を得たい人
- 住宅ローンの返済余力が小さい人
- 月々の維持費をできるだけ抑えたい人
- 高層階の眺望だけを理由に高額な住戸を購入しようとしている人
特に投資目的の場合、購入価格だけでなく、賃料、空室期間、管理費、修繕積立金、固定資産税を含めた実質利回りを計算する必要がある。
価格上昇の実績だけを根拠に購入するのは避けたい。
【晴海フラッグ価格】に関するよくある質問（FAQ）
Q1：2026年現在、晴海フラッグの中古価格はいくらですか？
2026年11月11日時点の売出情報では、坪単価中央値は約668万円です。70㎡換算で約1億4,100万円が目安ですが、街区や階数、方角によって価格は変わります。
Q2：晴海フラッグの新築分譲時からの値上がり率はどのくらいですか？
2026年2月のマンションマニアの相場分析では、板状棟は新築時の平均坪単価約300万円から中古市場の参考水準約670万円へ、タワー棟は約420万円から約750万円へ上昇したとされています。ただし、個別住戸の値上がり率を示すものではありません。
Q3：SUN VILLAGE・PARK VILLAGE・SEA VILLAGEではどこが高いですか？
公開された売出坪単価の中央値ではSEA VILLAGEが高い水準です。ただし、専有面積が大きい住戸の割合や眺望条件が異なるため、単純な街区ランキングだけで購入先を決めるべきではありません。
Q4：晴海フラッグの70㎡中古マンションを購入するなら予算はいくら必要ですか？
プロジェクト全体の売出坪単価中央値から換算すると約1億4,100万円です。板状棟の成約データを基準にすると約1億2,000万円台という参考値もあります。これとは別に仲介手数料や登記費用などの諸費用を準備する必要があります。
Q5：晴海フラッグ SKY DUOの価格はなぜ高いのですか？
50階建てのタワー型住宅であり、高層階の眺望や住戸条件が価格に反映されるためです。特に高層階の広い住戸では、坪単価が大きく上昇する事例があります。ただし、すべてのSKY DUO住戸が同じ価格水準ではありません。
Q6：晴海フラッグの管理費と修繕積立金はいくらですか？
住戸によって異なりますが、公開された70.06㎡のSKY DUOの販売事例では、管理費27,540円、修繕積立金13,380円、合計40,920円でした。インターネット使用料などの追加費用も確認しましょう。
2026年11月現在、晴海フラッグの中古価格は、プロジェクト全体の売出坪単価中央値で約668万円、70㎡換算で約1億4,100万円という水準にある。
新築分譲時と比較すれば大幅な価格上昇を経験している一方、2026年の成約データには価格調整を示す動きも見られる。特にタワー棟では、売出価格と実際の成約価格に差が生じている。
購入を検討する際に押さえたいのは、次の4点だ。
1. 街区ごとの相場を比較する： SUN・PARK・SEA・SKY DUOを分けて検討する。
2. 成約価格を基準にする： 売主の希望価格だけで判断しない。
3. 住戸条件をそろえる： 面積、階数、方角、眺望を比較する。
4. 購入後の負担まで計算する： 管理費・修繕積立金・税金・住宅ローンを含める。
晴海フラッグは、すでに新築分譲時の価格で購入できる物件ではない。だからこそ、過去の値上がり実績に引きずられず、2026年現在の成約相場と自分の生活に合った住戸条件を基準に判断することが重要だ。
今後の価格を左右するのは、湾岸エリア全体の中古在庫、住宅ローン金利、実需層の購買力、そして街としての成熟度だろう。高値で売り出されている住戸を追いかけるのではなく、条件の近い成約事例を丁寧に比較することが、晴海フラッグ購入で失敗しないための出発点となる。
